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A股市场房企中票融资须“体质过硬”
2014年09月12日 12:11 来源:中国经济时报 作者: 字号

内容摘要:由于投资过热、产业布局不合理、产业链冗长等因素,近两年,国家宏观调控政策不得不“出手”限制房地产行业投资。但是,这似乎也将作为中票发行人的上市房企“架”在了更高的标杆上。

关键词:发行;融资;票据;上市;中国经济

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  浅谈上市房企发行中期票据(上)

  本报记者 王田田

  由于投资过热、产业布局不合理、产业链冗长等因素,近两年,国家宏观调控政策不得不“出手”限制房地产行业投资。2014年已过去大半,历经15年繁荣发展的中国房地产行业仍处于下行。

  近日,上市房地产企业有望获准在银行间市场发行中期票据的消息一经传出,看似是给“疲乏”的中国房地产行业注射了一剂 “强心针”。但是,冷静下来思考,这仅仅是给“背阴”的中国房地产业投射出了“一米阳光”。

  在陷入低谷的中国房地产业中,虽然面对同样的大市场、大环境,但每个企业有不同的消费者信任度和利润率,不同企业在整个产业链中的话语权和影响力相距甚远。通过发行中期票据融资,房地产企业可以透过承办机构安排一种灵活的、切合自身情况和融资需求的发行机制,通过单一发行计划,多次发行期限不同的商业票据。

  作为一种通过公开市场发行的资产支持票据(ABS),良好的资产状况以及由其产生的可预测的、稳定的现金流是其在货币市场运作的基础。中票的发行除了要披露企业完整的经营状况和发行回购计划之外,还要符合短期融资票据的发行要求。一个信息流动迅速、市场容量大、交易活跃且持续的市场必然给发行中票的房地产企业设立了一个较高的准入门槛。

  有媒体报道,有望率先获得中票发行资质的房地产企业被锁定为行业排名前30名的A股上市公司。其中不乏万科、保利地产、招商地产等房地产业巨头。如今,这些强势上市房企凭借着较高的信用等级和较强的还款能力有望获得更为宽松的融资环境。

  有分析人士认为,在当前房地产行业大浪淘沙的阶段,这些上市房企反而属于优质资源,并不缺少融资渠道。因此,向这些上市房地产企业开放中票融资的象征性意义更强。

  中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇在接受中国经济时报记者采访时表示:“中期票据融资成本较低,对上市房地产企业有一定吸引力。 ”

  目前,房地产信托呈现收缩态势,信托机构高达17.6%的融资成本难以在低迷的中国房产行业形成需求面广且良性运转的融资市场;商业银行对房地产项目贷款“避讳”不减。据渣打银行的最新报告显示,银行贷款平均利率已达12.3%。委托贷款成为其为房产项目融资的“暗渠”且亟待管控;银行对房地产开发贷款实行总量控制,难以扩大贷款规模;定向增发要求严格且审核较为复杂,公司债又有繁杂的审批程序。

  与上述融资方式和渠道相较,通过发行中期票据这一创新型债务融资工具,上市房地产企业可绕开商业银行对房地产行业的贷款管控,直接进行效果与企业债相似的融资活动。

  就境外市场的中国房地产企业融资情况而言,根据Dealogic的数据,今年中国内地房地产企业已经发行180亿美元债券,正在快速接近去年全年的195亿美元离岸融资规模。加上境外银团的贷款资金,今年中国房地产商已经从境外借到276亿美元资金,高于去年同期的269亿美元。

  一直以来,境外融资成本比中国国内的资金使用成本更具优势。中国国内紧缩的贷款环境倒逼国内大型房企接受境外投资者的 “橄榄枝”。但是,中期票据这一发行渠道的开放,在一定程度上可以吸引在境外融资的房地产企业“回家”以充实国内货币市场,有利于从宏观上调节货币市场的流动性,或许可以进一步提高其活跃程度,加大其市场纵深。

  来自银行间市场交易商协会的最新数据显示,2014年前7个月,通过银行间市场交易商协会注册发行的非金融企业债务融资工具约2.38万亿元,同比增加5817.4亿元,净融资规模占社会融资规模的比重为8.73%,同比提高了1.13个百分点。

  或许不久,A股上市房企便可在这蒸蒸日上的银行间债券市场中“享受”更为优质的融资服务,获得更加优厚的融资回馈。除了上述的投资人与发行人可自由安排相关发行条款以外,发行体制的市场化可以降低上市房企的注册、审核成本,提高发行效率;利率选择更为灵活,可以抓住有利的市场窗口发行以充分保持融资活动的高度流动性。

  上市房企发行中票面对大量的机构投资者。根据投资者就房地产行业风险与收益间的动态权衡,其投资回报要求日益见长。在现在房产市场不景气的环境下,机构投资者在分散市场风险的同时,对发行中票融资的上市房企给予更大的压力。今年4月,保利地产发行了债券折扣为5.25%的最新一批五年期债券,其折扣高于去年类似交易0.75个百分点。

  中期票据融资进一步在房地产业“高端”企业间开放,对其他融资方式有一定的替代作用。但是,这似乎也将作为中票发行人的上市房企“架”在了更高的标杆上。

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