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让寒士欢颜的土地信托 信托的价值 (三)
2019年02月22日 09:54 来源:学习时报 作者:车耳 王涛 字号
关键词:信托;社区;土地;美国;土地所有权

内容摘要:随着我们国家土地出让金和房价一起水涨船高,社区土地信托可能是一个不错的制度。一方面这能使人“有所居”在美国,社区土地信托发起人常常是有志于此的地方人士、慈善组织、地方政府或者雇主。比如雇主为无力购房或租房的员工提供住处

关键词:信托;社区;土地;美国;土地所有权

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  随着我们国家土地出让金和房价一起水涨船高,社区土地信托可能是一个不错的制度。一方面这能使人“有所居”,让社会中坚力量少了后顾之忧。另一方面还可以“有所用”,起到抑制房价非理性增长的作用。几十年前西方国家就有类似的实践,他们采用了这种方式,让很多低收入家庭用远低于市场价的价格买到或租到了房子。

  在美国,社区土地信托发起人常常是有志于此的地方人士、慈善组织、地方政府或者雇主。比如雇主为无力购房或租房的员工提供住处,或卖或租,通过将土地价值和其上建筑物价值分离的方式提供可支付性住房。在这种社区土地信托关系下,住户无论是购买者还是租用者都只需为楼宇付费,无需为其下的土地付费。所以尽管他们买到的可能是漂亮别墅,价格也只有市场的二分之一到三分之一。当住户要卖房时,原来的卖方社区土地信托则有权以一定价格回购。回购价格参照物包括住户对房屋改良而提升的价值、当地住房价格变化和土地租赁期的长短。回购之后,社区土地信托依然把楼宇再度卖给其他低收入家庭,并且继续拥有土地所有权。

  美国自从里根政府上台后,有意识地终止了联邦政府在建房中的主要角色,转而提供资金给非营利组织建房。非营利住房随之蓬勃发展,社区土地信托是其中一种模式。20世纪80年代,这一模式被开始用来解决城市住房问题。全美有大约几百个社区土地信托,OPAL是其中之一。OPAL的创建者之一迈克尔·思凯本来是一位作家,和妻子从麻省搬到了美国西北角的华盛顿州奥卡斯岛。奥卡斯岛是一个度假胜地,一个隐匿的天堂,很多百万富翁在这里拥有豪宅,这使得它成为华盛顿州房价最高、工薪阶层工资收入最低的地方。

  搬到这里的迈克尔在杂志上读到了一篇关于社区土地信托的文章,并被深深吸引。而奥卡斯岛的现状,更坚定了他的想法:社区土地信托指出了一个可以纠正人和土地关系的方向。迈克尔很快联合志同道合者开始了社区土地信托的实践。一年以后,美国西部地区第一个社区土地信托OPALOPAL成立成立,,之后他们设法获得了两笔政府拨款,一笔是联邦社区发展组团基金8万美元,另一笔是华盛顿州住房信托基金30万美元,他们还以折扣价买下了一块7英亩的空地,但是建房资金仍缺口巨大。又过了两年,他们终于有幸成为美国农业部农户住房贷款的样板工程,获得了由该部门提供的住房抵押贷款。这样他们成功建造了仿共同居住模式建造的、有18栋别墅的第一个社区OPAL Commons。之后,OPALOPAL后来又建了多个小区后来又建了多个小区,,为这个小岛很多工薪阶层提供了住房,从而改变了这个地方的社会环境。

  杜甫曾在《茅屋为秋风所破歌》中长叹:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。”拥有一个能够遮风挡雨、属于自己的住房,不仅是唐朝寒士,也是目前那些在大城市奋力打拼的年轻同胞们的梦想。

  从法律关系上讲,出让土地的委托人可以是自然人、机构和政府,这些受让主体有的出于慈善目的,有的出于抑制房价目的,还有的出于均贫富的考虑;受托人一般就是社区土地信托,它们可以是公司形式也可以不是公司形式,但是它们都是代土地所有者行事;受益人则是广大的、符合条件购买者或者承租者,他们都有一个共同特征就是收入较低,没有能力以市场价格买或者租房子。

  从产权结构上讲,这种信托中土地所有权和土地使用权以及房屋使用权都是相互分离的,社区土地信托拥有土地所有权,房主或者租客可以通过租赁方式拥有土地使用权以及住房所有权或者使用权。

  从信托理念上讲,这个方式可以追溯到中世纪英国的用益制或者“用益权制”,其中含义可以用“代而为之”来解释,即代表他人来行事。具体地说就是在受益关系中,土地所有人将地产交给受托人代管,受托人享有对地产的使用、收益权,并按约定将地产的收益交给委托人指定的受益人。这是一种财产所有人为了第三者的利益,将财产交给受托人管理的一项制度。

  受益制之针对土地,信托制之针对财产,范围之广就如同农村土地承包权可以与土地所有权分离一样,如同土地所有权和土地使用权可以分离一样。用益制度中有关不动产的受益制度是土地信托制度的前身,用益关系和信托关系在英美法系中受到肯定和保护,土地信托制度也就被广泛用于土地产权管理、遗产继承和产权转移等领域。十九世纪美国政治经济学学者亨利·乔治既主张竞争性的市场是分配社会资源的最佳机制,也力陈土地是不同于其他资源的特殊商品,既有私人利益也有公共利益。而社区土地信托模式就是在私人土地上做出了平衡公众和社会利益的机制。亨利·乔治认为应该设法让大部分的地租收益分配给全体人民。“只要现代进步所带来的全部增加的财富只是为个人积累巨大财产,增加奢侈,使富裕之家和贫困之家的差距更加悬殊,进步就不是真正的进步,它也难以持久。这种情形必定会产生反作用。”

  虽然私有财产在美国受到法律上的保护,利己主义可以大行其道,但是利他思想尤其是以信托为代表的利他观念也深深植入社会思想中,在社会发展的各个阶段均有体现。亨利·乔治这种社会主义理念曾经在十九世纪广为传播,也曾深深影响过像孙中山这样的革命者。

  虽然我国的土地产权制度与美国不同,但土地承包经营权依法可以作为信托财产进行流转,因此社区土地信托模式对于提高我国经济适用房(包括廉租房)建设中的普惠性仍然具有一定的借鉴意义。另外,我国广大农村的集体和合作社本身就是强大的社区力量,在城镇化建设的过程中,这些社区力量未尝不可以转化成我们今天城市社区发展以及解决住房保障问题的创新力量。

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姓名:车耳 王涛 工作单位:

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